Der Rat beschließt einstimmig (14 Ja-Stimmen):

 

Bezugnehmend auf den Aufstellungsbeschluss vom 16.12.2021 zum Bebauungsplan Grafeld Nr. 9 „Erweiterung Baugebiet Plaggenesch“ in Berge, Gemeindeteil Grafeld stimmt der Rat der Gemeinde Berge dem Vorentwurf und der Begründung zum Bebauungsplan Grafeld Nr. 9 „Erweiterung Baugebiet Plaggenesch“ (inkl. den dargebrachten und noch zu berücksichtigenden Änderungen zur Dachneigung, Firsthöhe etc.) zu und beschließt auf dessen Grundlage die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB sowie die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 BauGB durchzuführen.

Zu Beginn der Beratungen zum Tagesordnungspunkt begrüßt Bürgermeister Gappel Herrn Stolte (VR-Immobilien GmbH) und Herrn May-Johann (Filialleiter der VR-Bank eG Osnabrücker Nordland in Grafeld), die eine Erläuterung als Erschließungsträger vornehmen.

 

Herr Stolte bedankt sich für die Teilnahme an der Sitzung und teilt mit, dass diese Art der Projektumsetzung auch neu für ihn sei. Letztmalig ist im Jahr 2012 zusammen mit der Gemeinde Berge das bestehende Baugebiet „Plaggenesch“ mit insgesamt 29 Bauplätzen erschlossen worden. Das letzte Grundstück ist im Jahr 2020 zum Preis von noch 27,50 €/qm verkauft worden. Die derzeitige Preisentwicklung wird wohl nicht dazu führen, dass die zukünftigen Grundstücke zu so einem Preis veräußert werden können. In den letzten Jahren sind einige Anfragen an die VR-Bank gerichtet worden und man habe daraufhin mit der Gemeinde Berge Kontakt aufgenommen, inwieweit eine Realisierung zur Neuausweisung eines Baugebietes möglich ist. Der nunmehr ca. 5,6124 ha große Planbereich sieht vor, dass wohl insgesamt ca. 58 Bauplätze (zur Größe von bis zu 920 qm) erschlossen werden können. Hierbei sind gemeinsam alle Möglichkeiten (Wohn-/Mietbau) erörtert worden, um allen Ansprüchen gerecht zu werden. Herr May-Johann erklärt, dass derzeit 25 Interessenten vermerkt sind und am 01.09.2022 eine Informationsveranstaltung durch die VR-Bank durchgeführt werden soll. Hier könnten dann eventuell auch bereits die Grundstückspreise benannt werden. Der VR-Bank ist gemeinsam mit der Gemeinde Berge daran gelegen, dass Projekt transparent darzustellen und steht für Rückfragen gerne zur Verfügung. Es ist planungs- als auch gestaltungsrechtlich in wirklich alle Richtungen gedacht worden.

 

Mit der angestrebten Bauleitplanung soll das vorhandene Wohngebiet in Richtung Norden erweitert werden und Bauland für Einfamilien- und Doppelhäuser, Hausgruppen und Mehrfamilienhäuser ermöglicht werden, sodass ein diversifiziertes Angebot für Eigentumsformen aber auch zur Miete entsteht, mit dem Ziel, Wohnraum für unterschiedliche Ansprüche anbieten zu können.

 

Aus der Mitte des Rates wird angefragt, wann mit dem ersten Grundstücksverkauf gerechnet werden kann. Herr Stolte erklärt, dass dies abhängig vom Bauleitverfahren ist und man eine Vermarktung zum Frühjahr 2023 anstrebe.

 

Beigeordneter Groß de Wente sieht in der Erschließung des Baugebietes die richtige Entwicklung und es liegt ein durchaus gelungenes Konzept vor, welches tatsächlich die unterschiedlichen Entwicklungen (Wohn-/Mietbau) berücksichtige. Vor allen Dingen sei es gut, dass auch Bezug auf die „Biodiversität“ (keine Steingärten, Aufnahme des Oberflächenwassers etc.) genommen werde. Die Vermarktungsmöglichkeiten seien natürlich auch abhängig von der Höhe des Verkaufspreises.

 

Herr Stolte erklärt, dass das der Verkaufspreis anhand der Kosten ermittelt und diese nahezu weitergeben werden sollen, ohne den Grundstückspreis künstlich zu erhöhen.

 

Beigeordneter Brandt ergänzt, dass durch die Beschlussfassung das Bauleitverfahren nun weitergehen könne. Man habe einen privaten Erschließungsträger und dadurch auch einen gewissen finanziellen Spielraum, was die Ausschreibung der notwendigen Erschließungsarbeiten angeht. Insgesamt handelt es sich hierbei um ein großes Gebiet und man kann davon ausgehen, dass man allen Interessenten gerecht werden könne. Wichtig ist auch, dass am 01.09.2022 eine durch die VR-Bank organisierte Informationsveranstaltung stattfinden wird, wobei hier auch das zuständige Planungsbüro anwesend sein sollte, um Transparenz zu schaffen und auf Fragen zu den Bauvorschriften antworten zu können. Bei der Bauleitplanung handelt es sich um ein mehrstufiges Verfahren, so dass die Erschließung voraussichtlich erst zum Frühjahr/Sommer 2023 erfolgen kann.

 

Bürgermeister Gappel bedankt sich für die Ausführungen und teilt mit, dass dies eine gute Entwicklung für die jungen Familien ist und nimmt Bezug auf die Planungsgrundlagen.

 

Auf Grundlage des Aufstellungsbeschlusses vom 16.12.2021 zum Bebauungsplan Grafeld Nr.9 „Erweiterung Baugebiet Plaggenesch“ in Berge, Gemeindeteil Grafeld hat die Gemeinde Berge bei der Samtgemeinde Fürstenau die 57. Änderung des Flächennutzungsplanes beantragt. Die VR-Immobilien GmbH plant (als Erschließungsträgerin) im Gemeindeteil Grafeld in Erweiterung des bestehenden Baugebietes „Plaggenesch“ (Bebauungsplan Grafeld Nr. 6 – Erweiterung Baugebiet Holthöchte) die Ausweisung von insgesamt ca. 58 Bauplätzen.

 

Der ca. 5,6124 ha große Planbereich liegt im Norden des Gemeindeteils Grafeld, unmittelbar nördlich des Baugebietes „Plaggenesch“ und südlich der „Orthauser Straße“ und es wird im Osten begrenzt durch private Liegenschaften an der „Herzlaker Straße" und im Westen durch die freie Feldflur. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse ist eine Erweiterung des vorhandenen Baugebietes „Plaggenesch“ in nördlicher Richtung angedacht, wodurch die vorhandene Siedlungsstruktur erweitert und das Ortsbild insgesamt abgerundet wird, ohne dass eine weitere Zersiedlung eintritt.

 

Grundvoraussetzung für die Sicherstellung der kommunalen Daseinsvorsorge ist insbesondere die Bereitstellung von Grundstücken, denn eine angemessene Wohnraumversorgung benötigt bezahlbares Wohnbauland. Die Bereitstellung nachfragegerechten Wohnraums stellt somit einen wesentlichen Eckpfeiler für die Gemeinde Berge als attraktiven Lebens- und Arbeitsstandort dar. Um diesem Anspruch gerecht zu werden, möchte die Gemeinde Berge mit der Aufstellung dieses Bebauungsplanes der nach wie vor bestehenden Nachfrage nach Wohnbauland Rechnung tragen und weiteres Bauland erschließen, um den Gemeindeteil Grafeld weiter zu stärken und Entwicklungsperspektiven zu geben. Innerhalb des Plangebietes sollen unterschiedliche Wohnformen und -angebote geschaffen werden, die es ortsansässigen jungen Familien, Paaren und Alleinstehenden ermöglicht, im Ort zu bleiben. Mit der angestrebten Bauleitplanung soll das vorhandene Wohngebiet in Richtung Norden erweitert werden und Bauland für Einfamilien- und Doppelhäuser, Hausgruppen und Mehrfamilienhäuser ermöglicht werden, sodass ein diversifiziertes Angebot für Eigentumsformen aber auch zur Miete entsteht, mit dem Ziel, Wohnraum für unterschiedliche Ansprüche anbieten zu können.

 

Auf Grundlage des oben genannten Beschlusses sind die Vorentwürfe zum Bebauungsplan Grafeld Nr. 9 „Erweiterung Baugebiet Plaggenesch“ in Berge, Gemeindeteil Grafeld, der Begründung sowie den textlichen Festsetzungen erstellt worden. Die planungs- und gestaltungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes sehen vor, dass hier den jeweiligen Lebenslagen (Mietbau oder Eigenheim) Rechnung getragen wird. Bei der Erstellung des Regenrückhaltebeckens geht es derzeit noch darum, ob ein „Versickerungsbecken“ erstellt werden kann. Die notwendigen Gutachten hierfür sind in Auftrag gegeben worden. Sollte keine Versickerung des Oberflächenwassers möglich sein, so ist ein Anschluss an den vorhandenen Graben im Bereich der „Orthauser Straße“ notwendig, so Bürgermeister Gappel.

 

Wie bereits in der Sitzung des Ausschusses für Planen + Bauen / Umwelt + Wege erläutert, sollten allerdings noch folgende Änderungen mit Herrn Miebach (ibt Ingenieure + Planer, Infrastruktur und Stadtentwicklung GmbH & Co. KG, Osnabrück) besprochen und berücksichtigt werden:

 

1.)   In dem Bebauungsplanentwurf sind Unterteilungen zur Bauweise „EH, ED“ zu finden. Die Legende berücksichtigt allerdings „ED, EDH“. Hier sollte eine Korrektur in Bezug auf „EDH“ erfolgen.

 

2.)   Die Nebengebäude sollten durchaus eine andere Dachform aufweisen können, als die der Hauptgebäude. Dieser Passus sollte ergänzt werden.

 

3.)   Die Stellung der baulichen Anlagen ist durch die graphische Darstellung der Firstrichtung im Bebauungsplan festgesetzt. Hiervon kann abgewichen werden, wenn die Abweichung (für den Hauptbaukörper) genau 90 Grad betrifft. Es wurde vereinbart, dass Nebengebäude durchaus bis zu 90 Grad abweichen können bzw. dadurch ggf. auch eine Art „Auflockerung“ der Bauart (Haus = Firstrichtung, Nebenanlage = Abweichung um 45 Grad) möglich ist. Dieser Passus sollte ergänzt werden.

 

4.)   In Bezug auf die derzeitige Dachneigung ist angeregt worden, dass die Dachneigung zwischen 20 und 42 auf 45 Grad erhöht wird.

 

5.)   Dachformen wurden zunächst nicht festgesetzt, sollten aber textlich festgesetzt werden. (zulässig sind: Pult-, Zelt-, Sattel-, Walm- und Krüppelwalmdächer)

 

6.)   Anmerkung zur Firsthöhe beim Flachdach, damit die Gebäudehöhe eindeutig geregelt ist; Nicht, dass ein Gebäude 10 m hoch ist, also die maximale Firsthöhe aufweist (Verhinderung einer „Erdrückungswirkung“ für Nachbargrundstücke).

 

Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sollen die Telekommunikationsanbieter für den Einbau von Glasfaserkabel sensibilisiert werden. Ferner ist im Rahmen der „Biodiversität“ auch der Hinweis darauf enthalten, dass so genannte „Steingärten“ verboten sind und das nicht schädlich verunreinigte Oberflächenwasser von den Grundstücken ggf. selbst aufgefangen und nutzbar gemacht werden sollte, so Bürgermeister Gappel.

 

Die Mitglieder des Rates sind sich einig darüber, dass die aufgeführten Änderungen mitberücksichtigt und das Planungsbüro die Entwürfe zur Auslegung entsprechend ändern sollte.