Bezug nehmend auf das Schreiben des Landkreises Osnabrück vom 15.11.2005, mit dem zumindest eine vertragliche Regelung angefordert wird, in der sich der Eigentümer des Wohngrundstücks Osnabrücker Straße 52 mit der Überplanung seines Grundstücks als Gewerbegebiet einverstanden erklärt, führt Frau Kolosser aus, dass der Eigentümer die Zusage zum Abschluss einer solchen Vereinbarung gegeben, diese jedoch noch immer nicht unterschrieben hat. Die Verwaltung bemüht sich jedoch weiter um den Abschluss dieser Vereinbarung.

Anschließend erläutern Herr Garthaus und Frau Jülich die Beschussvorlage im Einzelnen.

 

Nach ausführlicher Diskussion beschließt der Planungs-, Bau-, und Umweltausschuss einstimmig (11 Ja-Stimmen):

 

1.Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gem. § 3 Abs. 2 BauGB:

 

1.1  Landkreis Osnabrück vom 15.11.2005:

 

       Die v. g. Stellungnahme des Landkreises Osnabrück ist verspätet im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB bei der Stadt Fürstenau eingegangen und konnte insofern dem Fach- und Verwaltungsausschuss in diesem Verfahrensabschnitt nicht mehr zur Abwägung vorgelegt werden. Die Anregungen und Bedenken wurden daher anschließend intensiv mit dem Landkreis Osnabrück erörtert. Das Ergebnis der Erörterung ist in den nachfolgenden Beschlussvorschlägen wiedergegeben. Der Auslegungsentwurf wurde entsprechend der Abstimmung mit dem Landkreis Osnabrück erstellt. Die vorweggenommene Abwägung der Anregungen und Bedenken des Landkreises Osnabrück durch die Verwaltung ist nunmehr durch die Gremien des Rates der Stadt Fürstenau zu prüfen und nachzuholen.

 

       Beschlussvorschlag:

       Bauleitplanung/Bauaufsicht

 

       Innerhalb des geplanten Gewerbegebietes ist im Nordwesten ein Wohngebäude vorhanden (Osnabrücker Str. 52), das überplant wird. Damit kann die vorhandene Wohnnutzung durch das Heranrücken von Gewerbebetrieben in einer Weise beeinträchtigt werden, dass für das Wohnen aufgrund von gewerblichen Immissionen die Orientierungswerte der DIN 18005-1 „Schallschutz im Städtebau“ bzw. die Richtwerte der TA-Lärm überschritten werden. Deshalb ist, sobald die geplante gewerbliche Nutzung realisiert wird, die Aufgabe der Wohnnutzung des Gebäudes erforderlich. Die Stadt Fürstenau wird im Rahmen der Realisierung des Bebauungsplanes Nr. 57 „Gewerbegebiet Sellberg-Utdrift“ eine Aussiedlung der Wohnnutzung zu eigenen Lasten und Kosten durchführen. Eine entsprechende Vereinbarung zwischen der Stadt und dem Eigentümer ist vorbereitet und mit ihm erörtert worden. Die Stadt hat vom Eigentümer die Zusage, dass er der Vereinbarung zustimmen wird.

 

       Der Bebauungsplan wurde aus dem genehmigten Flächennutzungsplan entwickelt, der auch im Be­reich des Hotel- und Gaststättengebäudes gewerbliche Baufläche darstellt (26. Flächennutzungsplan­änderung). Da ein Hotel- und Gaststättenbetrieb als Betrieb des Beherbergungsgewerbes mit zeitlich beschränkter Unterbringung in einem Gewerbegebiet zulässig ist (Fickert/ Fieseler" Kommentar Bau­nutzungsverordnung), wurde er in die Planung einbezogen.

       Im Rahmen der gutachterlichen Stellungnahme zu den Lärmimmissionen (26. Flächennutzungsplan­änderung) wurden die angrenzenden bestehenden und geplanten Nutzungen (Allgemeine Wohnge­biete und Mischgebiete) berücksichtigt. Daraus ergeben sich zwischen B 214 und PIanstraße A und am östlichen Rand des Gewerbegebietes lärmreduzierte Zonen, in denen die flächenbezogenen Schallleistungspegel (FSP) nicht unerheblich eingeschränkt sind (FSP tags 55 dB(A)/ nachts 42 dB(A). In dieser Zone liegt auch das Hotel. Im angrenzenden Teil des Gewerbegebietes sind FSP von tags 60 dB(A)/ nachts 47 dB(A) festgesetzt, so dass auch hier noch ein eingeschränkter gewerbli­che Lärmpegel festgesetzt ist.

       Da eine zeitlich beschrankte Unterbringung (Wohnnutzung) im Hotel keinen höheren Lärmschutz als eine Wohnnutzung im Mischgebiet erfordert, ist die Lärmsituation des Hotels als Teil des Gewer­begebietes nicht gesondert festgesetzt worden.

 

       Es ist erörtert worden, auf die Hotelnutzung spezieller einzugehen, in dem ein Sondergebiet "Hotel" festgesetzt oder das Mischgebiet auf den Hotelbereich ausgedehnt wird. Diese planerischen Überle­gungen sind seinerzeit mit der Bezirksregierung abgestimmt worden. Damals wurde angeregt, die vorhandenen Einzelnutzungen nicht separat auszuweisen, sondern die Bebauungspläne aus den Darstellungen im Flächennutzungsplan zu entwickeln und eine möglichst großflächige, zusammen­hängende gewerbliche Nutzung für den gesamten Bereich "Utdrift" und "Sellberg" festzusetzen. Die­se Entscheidung ist beizubehalten. Zur KlarsteIlung ist die Begründung bzw. die gutachterli­che Stellungnahme bezüglich der Hotelnutzung entsprechend der o. g. Ausführungen zu ergänzen.

 

       Zu den im Nordosten des Plangebietes vorhandenen Gebäuden (Osnabrücker Str. 60/60a, Ziegelei­weg 2 und 4) wird vom Landkreis ausgeführt, dass es sich nicht um Gebäude "im Außenbereich" handelt. In diesem Zusammenhang wird abgeleitet, dass die Ausweisung des Mischgebietes nicht aufgrund der tatsächlichen Nutzung erfolgt ist.

 

       Der rechtskräftige Flächennutzungsplan stellt im Bereich der vorhandenen Gebäude gemischte Bau­fläche dar (21. Flächennutzungsplanänderung genehmigt am 09.09.1996). Der Bebauungsplan ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Entsprechend der tatsächlich vorhandenen Nutzung - ­Wohngebäude sowie Gewerbebetrieb für Elektrotechnik und Installation - wurde im Bebauungsplan ein Mischgebiet festgesetzt.

       Da die Festsetzung des Mischgebietes nicht aufgrund der Einordnung der vorhandenen Gebäude in den "Außenbereich" erfolgt ist und dieser Aspekt keine weitere Planungsrelevanz aufweist, ist in der Begründung unter Pkt. 1 der Nebensatz "die zurzeit im Außenbereich liegen" ersatzlos zu streichen und die Begründung hinsichtlich der vorhandenen gewerblichen Nutzung zu ergänzen.

 

       Insoweit ist auch die evtl. unterschiedliche Auffassung, ob es sich bei der Bebauung am Ziegeleiweg um einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil handelt oder nicht, von untergeordneter Bedeutung. Städtebauliches Ziel ist es, durch ein geordnetes "Auffüllen" der unbebauten Flächen einen baulichen Zusammenhang herzustellen.

 

       Hinsichtlich des Menschen sind im Zusammenhang mit der angestrebten Planung Auswirkungen bezogen auf das Wohnumfeld (Lärm, Immissionen sowie visuelle Beeinträchtigungen) sowie die Erholungsfunktion (Lärm, Landschaftsbild und Barrierenwirkung) von Bedeutung. Von dem durch das geplante Gewebegebiet ausgehenden Wirkungen sind die bestehenden Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen (u. a. Hotel- und Gaststättengebäude) im Plangebiet, die benachbarte Wohnnutzung im Mischgebiet, im allgemeinen Wohngebiet an der Ostgrenze und im Außenbereich sowie die geplante Wohnnutzung nördlich der B 214 unmittelbar betroffen.

       Bei Überplanung von Wohnnutzungen im Geltungsbereich sind vertragliche Regelungen zur Aussiedlung vorzunehmen bzw. Schutzmaßnahmen für die vorhandene Wohnnutzung (Bestandsschutz) zu treffen, die so lange Gültigkeit haben, bis die Nutzungen aufgegeben werden.

       Zur Vermeidung bzw. Minimierung erheblich zu erwartender Beeinträchtigungen durch gewerbliche Lärmimmissionen werden im Bebauungsplan – auf der Grundlage eine schalltechnischen Gutachtens – flächenbezogene Schallleistungspegel (Obergrenzen) festgesetzt. Weiterhin werden im Bebauungsplan Maßnahmen zum passiven Schallschutz gegenüber den von der B 214 (Osnabrücker Straße) ausgehenden und prognostizierten Verkehrslärm getroffen, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherstellen.

       Nach den gutachterlichen Untersuchungen zu den zwei Altablagerungen (Kataster-Nr. 459 017 4006 und 459 017 4012) nördlich des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes Nr. 57 sind Beeinträchtigungen des Plangebiets über dem Wirkpfad Boden und Luft nicht möglich. Bezüglich des Wasserpfades ist lediglich der Grundwasserpfad für die Altablagerung Kataster-Nr. 459 017 4006 zu berücksichtigen. Entsprechend wurden die potentiellen Beeinträchtigungen des Plangebietes durch schadstoffbefrachtetes Grundwasser im Umweltbericht beim Schutzgut Wasser aufgeführt.

 

       In der gutachterlichen Stellungnahme zu den Lärmimmissionen (zur 26. Flächennutzungsplanände­rung) ist die Bestandssituation konkret ermittelt worden, in dem die festgesetzten Werte der flächen­bezogenen Schalleistungspegel (FSP) aus den Bebauungsplänen Nr. 30 und Nr. 31 als Vorbelastung in die Berechnungen eingegangen sind (s. Stellungnahme Pkt. 4.1).

       Für den Bereich der künftigen Bebauungspläne Nr. 53 und Nr. 57 wurden reduzierte FSP ermittelt und als Festsetzung empfohlen und in den Bebauungsplanentwurf übernommen. Die sich daraus erge­bende Zusatzbelastungen bilden die Prognosewerte (siehe Stellungnahme Pkt. 4.2). Das Berechnungs­ergebnis der Gesamtbelastung zeigt, dass - bis auf den Immissionspunkt D (IMSP D) - an allen Punkten die jeweiligen Orientierungswerte der DIN 18005-1 um mehr als 3 dB(A) unterschritten wer­den.

       Die gutachterliche Stellungnahme führt speziell für den IMSP D (nächstgelegenes vorhandenes Wohngebäude nördlich der B 214) aus, dass bereits aus der Vorbelastung nachts eine Überschreitung der Orientierungswerte um 0,5 dB(A) rechnerisch vorhanden ist. Durch die Zusatzbelastung aus den geplanten Gewerbegebieten erhöht sich die Überschreitung um 0,7 dB(A) auf 1,2 dB(A). Dabei han­delt es sich um eine relativ geringe Überschreitung der Orientierungswerte, die erst langfristig zu er­warten ist, unter der Wahrnehmbarkeitsgrenze von 3 dB(A) liegt. und deshalb unter Abwägung mit anderen städtebaulichen Maßnahmen bzw. Möglichkeiten zur Konfliktbewältigung annehmbar ist.

       Darüber hinaus führt die Stellungnahme aus, dass den ermittelten Beurteilungspegeln eine freie Schallausbreitung zugrunde liegt (ohne Schallreduzierung durch vorhandene Gebäude, Bewuchs u. ä.) und eine maximale Ausnutzung der festgesetzten FSP in den bestehenden Gewerbegebieten voraus­gesetzt wird. Es ist vor allem aufgrund der Schallminderung durch vorhandenen Bewuchs, Gebäude davon auszugehen, dass die theoretisch ermittelte Zusatzbelastung von 0,7 dB(A) in der Praxis gerin­ger ausfallen wird.

       Entsprechend der o. g. Ausführungen ist den Anregungen des Landkreises in der gutachterlichen Stellungnahme zur Lärmimmission für die 26. Flächennutzungsplanänderung und der daraus abge­leiteten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes bereits Rechnung getragen.

       Eine weitere Reduzierung der FSP im Gewerbegebiet nur aufgrund der relativ geringen Überschrei­tung der Orientierungswerte am IMSP D ist im Hinblick auf die gewerbliche Nutzung volkswirtschaft­lich nicht sinnvoll. Es verbleibt die Überlegung, ob der für die geplante Wohnbebauung vorgesehene Lärmschutzwall entlang der B 214 von der Antener Straße in westliche Richtung auch auf die vorhan­dene Bebauung ausgedehnt wird. Diese aktive Schallschutzmaßnahme würde im Bereich der vorhan­denen Bebauung, vor allem hinsichtlich des Verkehrslärms zu einer erheblichen Reduzierung der Belastung führen. Aufgrund des hohen Investitionsbedarfs und der fehlenden Akzeptanz der Betroffe­nen, deren Grundstücksfläche durch den südlich verlaufenden Wall verschattet wird, wurde diese Maßnahme nicht weiter in den Planungsprozess einbezogen. ­

 

       Der Anregung ist zu folgen und in die textliche Festsetzung Ziff. 1.8 "Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen" hinsichtlich des Verkehrslärms ergänzend der Passus "B 214 (Os­nabrücker Straße)" einzufügen.

 

       Die Anlagen für kirchliche (z.B. Kirchen, Gemeindehäuser, konfessionelle Kindereinrichtungen), kultu­relle (z.B. Schulen, Theater), soziale (z.B. Altersheime, nicht konfessionelle Kindereinrichtungen) und gesundheitliche Zwecke (Krankenhäuser, Heil- und Pflegeanstalten) sind in Gewerbegebieten nur ausnahmsweise zulässig, da der Gebietscharakter wegen des Störgrades und der darauf abstellen­den Gebietsverträglichkeit im Allgemeinen für die o. g. Anlagen wenig geeignet ist. Im Bereich "Sell­berg-Utdrift" ist ein gegliedertes durchgrüntes Gewerbegebiet (Gewerbepark) vor allem mit produzie­rendem Gewerbe, Geschäfts- Bürogebäuden u. ä. vorgesehen. Durch den Ausschluss der o. g. Anla­gen soll vermieden werden, dass durch ihre Ansiedlung ausgelöste Nutzungskonflikte für Gewerbe entstehen können. Darüber hinaus sind diese Anlagen überwiegend publikumsintensiv und zent­rumstauglich. Sie tragen zur Belebung des Zentrums bei und sollten deshalb in einer Kleinstadt wie Fürstenau zur Erhaltung bzw. Erhöhung der Nutzungsvielfalt möglichst in der Innenstadt vorhanden sein und nicht in einem am Stadtrand entwickelten Gewerbegebiet angesiedelt werden.

       Aus diesem Grunde ist der  Ausschluss von den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen, Anlagen für kirchli­che, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke, beizubehalten und die Begründung entsprechend der o. g. Ausführungen zu ergänzen.

 

       In der Planzeichenerklärung ist die nachrichtlich Festsetzung "Umgrenzung von Flächen, deren Bo­den mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind" durch den Passus "schadstoffbefrachtetes Si­ckerwasser aus der Auffüllungsfläche Tennisplatz Antener Straße" zu ergänzen. Die Begründung ist unter Pkt. 8 "Altlasten" entsprechend zu vervollständigen, um betroffene Eigentümer und Nutzungs­berechtigte zu informieren, welche umweltgefährdenden Stoffe auftreten können.

 

       Nach den gutachterlichen Untersuchungen zu den zwei Altablagerungen (Kataster-Nr. 459 017 4006 und 459 0174012) nördlich des Geltungsbereiches des B-Planes Nr. 57 sind Beeinträchtigungen des Plangebietes über den Wirkpfad Boden und Luft nicht möglich. Bezüglich des Wasserpfades ist ledig­lich der Grundwasserpfad für die Altablagerung Kataster-Nr. 459 017 4006 zu berücksichtigen. Ent­sprechend sind die potentiellen Beeinträchtigungen des Plangebietes durch schadstoffbefrachtetes Grundwasser im Umweltbericht beim Schutzgut Wasser (vgl. Punkt 3.5 und 5.3 des Umweltberichtes) bereits aufgeführt worden.

 

       Hinsichtlich des Ausschlusses von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten (textli­che Festsetzung Ziff. 1.4.1) wurden keine Anregungen vorgebracht. Für die Festsetzung der Ver­kaufsflächen für Handwerksbetriebe u. ä. ist  die Formulierung des Landkreises wie folgt zu übernehmen:

 

       "Abweichend von der Regelung unter Ziff. 1.4.1 ist im Zusammenhang mit Handwerksbetrieben oder dem produzierenden Gewerbe je Betrieb eine maximale Verkaufsfläche von 50 m² zulässig, wenn die darin angebotenen Sortimente überwiegend aus eigener Herstellung am gleichen Standort stammen. "

 

       Der Ziegeleiweg führt in der Katasterkarte auch noch die Bezeichnung "Sellberg". Laut Stadtplan trägt jedoch nur die weiter östlich vorhandene Verkehrsfläche den Namen "Sellberg". Im Bereich des Zie­geleiweges ist deshalb der Katasterkarteneintrag "Sellberg" durchzustreichen, um eine eindeutige Orientierung zu ermöglichen.

 

       2. Denkmalschutz

 

       Der bereits auf der Planzeichnung vorhandene Hinweis zu ur- oder frühgeschichtli­chen Bodenfunden ist entsprechend der Stellungnahme zu ergänzen.

 

 

       3. Grundwasserschutz

 

       Die Begründung ist unter dem Pkt. "Naturschutz und Landschaftspflege" dahingehend zu ergänzen, dass die Kompensationsfläche teilweise in der Schutzzone des Wasserschutzgebietes Ohrte vom Wasserverband Bersenbrück liegt. Die mit Verordnung vom 19.04.1998 sowie Änderungsverordnun­gen vom 19.12.1998 und 13.12.2004 ergangenen Schutzbestimmungen sind zu beachten.

 

       Der Wasserschutzverband Bersenbrück ist bereits am Verfahren beteiligt worden.

 

 

       4. Wasserrecht und Wasserwirtschaft

 

       Die in der Begründung unter Pkt. 9.2 "Grünordnungsplan" vorhandenen Ausführungen zum Fließge­wässer "Plümpe" sind hinsichtlich der Wegeseitengräben zu ergänzen.

 

       Die Vorplanung der Oberflächenentwässerung und des Regenrückhaltebeckens ist vom Ingenieurbüro Hunold, Fürstenau, nach den neuen gültigen Arbeitsblättern überarbeitet worden. Die wasserwirt­schaftliche Voruntersuchung vom November 2005 berücksichtigt außer dem Plangebiet auch den Bereich des Bebauungsplanes Nr. 31 "Gewerbegebiet Sellberg". Sie kommt zu dem Ergebnis, dass die Fläche für das Regenrückhaltebecken (RRB) von bisher ca. 0,9 ha nur für das Plangebiet auf ca. 2,3 ha für beide Bebauungsplanflächen unter Berücksichtigung der aktuellen Berechnungsgrundlagen vergrößert werden muss.

       Der dem Plangebiet zugrunde liegende Planausschnitt ermöglicht es, die vergrößerte RRB-Fläche darzustellen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist im Südwesten ent­sprechend zu vergrößern.

 

       Die weiteren Anregungen der Wasserwirtschaft beziehen sich nicht auf die Festsetzungen des Be­bauungsplanes. Sie sind in der nachfolgenden Erschließungs- und Ausfüh­rungsplanung entsprechend zu berücksichtigen.

 

 

       5. Brandschutz

 

       In der Begründung sind unter Pkt. 7.2 "Technische Erschließung" Aussagen zur leitungsabhängigen und unabhängigen Löschwasserversorgung vorhanden.

 

       Für einen direkten Anschluss des Gewerbegebietes an das Regenrückhaltebecken als Zufahrt für die Feuerwehr ist zwischen Planstraße B und Weg "Utdrift" entlang der östlichen Grenze des Flurstückes Nr. 49/4 ein 4 m breiter Weg festzusetzen.

 

       Die weiteren Anregungen des Brandschutzes beziehen sich nicht auf die Festsetzungen des Bebau­ungsplanes. Sie sind in der nachfolgenden Erschließungs- und Ausfüh­rungsplanung entsprechend zu berücksichtigen.

 

 

       6. Abfallwirtschaft

 

       Der Hinweis, dass die Anlieger über die PIanstraßen ihre Müllgefäße bereitstellen müssen, bezieht sich nicht auf die Festsetzungen des Bebauungsplanes. Dies ist im Rahmen der Müllentsorgung ein üblicher Vorgang.

 

 

 

1.2   Wasserverband Bersenbrück vom 25.04.2006:

 

       Beschlussvorschlag:

       Die Hinweise und Anregungen sind zu beachten.

 

 

1.3  Nds. Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr, Osnabrück, vom 28.04.2006:

 

       Beschlussvorschlag:

1.    Die Hinweise hinsichtlich des Neuanschlusses der Planstraße A an die B 214 sind zu beachten.

2.    Die nachrichtlichen Hinweise sind in die Planunterlage des Bebauungsplanes zu übernehmen.

 

 

2.    Stellungnahmen einzelner Bürger liegen nicht vor.

 

 

3.    Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB:

 

       Der Bebauungsplan Nr. 57 „Gewerbegebiet Sellberg-Utdrift“ der Stadt Fürstenau einschließlich Begründung und Grünordnungsplan wird unter Berücksichtigung der zum Ergebnis der vorgezogenen Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB und der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB gefassten Einzelbeschlüsse als Satzung gem. § 10 BauGB beschlossen.